Die Situation

Vierzehn Monate nach dem Einzug ist die Außenwand unter dem Fenster im Gästezimmer dunkel verfärbt. Im Keller stehen gelagerte Kartons feuchtigkeitsbedingt inzwischen auf Paletten. Auf der Dachterrasse haben sich zwei Platten gehoben.

Der Bauunternehmer war da, hat gemessen und gesagt, das komme von der Planung — das wesentliche Detail an der Attika sei so nie funktionsfähig gewesen. Der Architekt war auch da und hat gesagt, das Detail sei richtig geplant, nur eben nicht so ausgeführt worden. Beide haben das freundlich gesagt. Beide schreiben inzwischen nicht mehr zurück.

Ein Sachverständiger, den Sie selbst beauftragt haben, hält beides für möglich und schreibt, eine sichere Zuordnung erfordere eine Bauteilöffnung. Und irgendwo in Ihren Unterlagen liegt das Abnahmeprotokoll mit einem Datum, von dem aus eine Frist läuft, deren Länge Ihnen niemand eindeutig sagen kann.

Was auf dem Spiel steht

Zwei Dinge gleichzeitig. Erstens der Schaden selbst: eine Abdichtung, die nachträglich hergestellt werden muss, kostet ein Mehrfaches der ursprünglichen Leistung, weil Ausbau, Belag und Folgeschäden mitlaufen. Zweitens die Gefahr, dass genau die Beweise verloren gehen, die den Anspruch tragen — durch eine gut gemeinte Teilreparatur, durch eine Bauteilöffnung ohne Beweissicherung oder durch eine Frist, die abläuft, während noch verhandelt wird.

Worauf es rechtlich ankommt

Der ausführende Unternehmer haftet für das mangelfreie Werk, der Architekt für Planung und Bauüberwachung. Fällt der Mangel in beide Verantwortungsbereiche, haften sie gegenüber dem Bauherrn regelmäßig als Gesamtschuldner.der Bauherr muss die Mangelursacheursache dann nicht intern aufteilen, sondern kann sich an den wirtschaftlich sichereren Schuldner halten. Voraussetzung ist, dass die jeweilige Verursachung feststellbar ist. Bedeutsam ist außerdem die Prüf- und Hinweispflicht des Unternehmers: Wer nach einer erkennbar untauglichen Planung baut, wird von ihr nicht ohne weiteres entlastet.

Bei der Verjährung ist Genauigkeit wichtig, weil sich die Fristen unterscheiden. Bei einem BGB-Bauvertrag gilt für Arbeiten an einem Bauwerk regelmäßig eine Frist von fünf Jahren ab Abnahme, bei einem VOB/B-Vertrag sind es nach § 13 Abs. 4 VOB/B im Regelfall vier Jahre. Die Ansprüche gegen Unternehmer und Planer können zu unterschiedlichen Zeitpunkten verjähren.

Wie wir vorgehen

Zuerst sehen wir uns die Verträge und das Abnahmeprotokoll an und bestimmen, welche Fristen tatsächlich laufen. Verjährungsverzicht, Hemmung oder ein selbstständiges Beweisverfahren sind Werkzeuge, die vor Ablauf einsetzt werden müssen.

Nach Ordnung des Sachverhalts und der entscheidenden Fristen rügen wir die Mängel gegenüber allen in Betracht kommenden Verantwortlichen und setzen Fristen zur Nachbesserung. Dies bewusst gegenüber allen Beteiligten, weil eine spätere Zuordnung der Verantwortlichkeit anders ausfallen kann, als sie heute angenommen wird.

Die Beweissicherung koordinieren wir vor der ersten Bauteilöffnung. Wird geöffnet, ohne dass der Zustand gerichtsfest festgehalten ist, ist die Ursache oft nicht mehr nachweisbar. Wo nötig, leiten wir das selbstständige Beweisverfahren ein und begleiten die Begutachtung fachlich.

Auf dieser Grundlage setzen wir Nachbesserung, Kostenerstattung oder Minderung durch — außergerichtlich, wo es schneller trägt, und gerichtlich, wo es nötig ist.