Die Situation

Es hat mit Terminen angefangen, dann ging es um Qualität, inzwischen geht es ums Prinzip.

Der Auftragnehmer arbeitet noch, aber mit vier Leuten statt zwölf. Sie haben die letzte Abschlagsrechnung um 40 Prozent gekürzt, weil die Leistung aus Ihrer Sicht nicht erbracht ist. Er hat daraufhin angekündigt, die Arbeiten einzustellen, und Ihnen eine Frist zur Zahlung gesetzt. Sie haben ihm eine Frist zur Leistungserbringung gesetzt. Beide Fristen laufen in derselben Woche ab.

Auf Ihrem Tisch liegt der Vertrag, das Angebot eines anderen Unternehmens für die Fertigstellung, und die Frage, die seit Tagen offen ist: kündigen oder nicht.

Was Ihnen niemand beantwortet: Was passiert, wenn Sie kündigen und die Kündigung sich später als unwirksam erweist. Und was passiert, wenn Sie nicht kündigen und weitere drei Monate so verlaufen wie die letzten drei.

Was auf dem Spiel steht

Beide Fehler sind teuer, aber unterschiedlich teuer. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund kann in eine freie Kündigung umschlagen — mit der Folge, dass der Auftragnehmer die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen verlangen kann und die Mehrkosten der Fertigstellung bei Ihnen bleiben. Zu langes Zuwarten kostet Bauzeit, verschlechtert die Beweislage und macht die Fertigstellung durch Dritte teurer, weil Schnittstellen und Gewährleistung dann schwerer zu ordnen sind.

Worauf es rechtlich ankommt

Die Kündigung aus wichtigem Grund setzt einen tragfähigen Grund und in der Regel eine vorausgehende Fristsetzung voraus; ihre Anforderungen unterscheiden sich zwischen BGB-Bauvertrag und VOB/B-Vertrag deutlich. Ob eine Teilkündigung nach § 648a BGB oder eine Kündigung des gesamten Vertrags der richtige Weg ist, hängt vom abgrenzbaren Leistungsteil ab. Die Zurückbehaltung von Zahlungen muss rechtlich tragen, sonst liefert sie der Gegenseite selbst den Kündigungsgrund. Und für alles, was danach kommt — Mehrkosten, Vergütung des erbrachten Teils, Gewährleistung für Fremdleistung — ist die gemeinsame Feststellung des Leistungsstands zum Zeitpunkt der Trennung die entscheidende Grundlage.

Wie wir vorgehen

Zuerst bewerten wir die Lage nüchtern: Vertragsstand, Leistungsstand, Berechtigung der Kürzungen, Tragfähigkeit der beidseitigen Fristsetzungen. In dieser Phase geht es darum, keinen Schritt zu tun, der die eigene Position schwächt.

Dann legen wir Ihnen die Optionen mit ihren wirtschaftlichen Folgen vor — weiterführen unter geänderten Bedingungen, Teilkündigung, Kündigung aus wichtigem Grund, einvernehmliche Beendigung mit Abwicklungsvereinbarung. Eine ausgehandelte Trennung ist häufig die schnellere und wirtschaftlichere Lösung, weil sie Leistungsstand und offene Positionen in einem Schritt regelt.

Vor jeder Trennung sichern wir Bautenstand und Beweislage, üblicherweise mit sachverständiger Begleitung, und gestalten die erforderlichen Erklärungen und Fristen so, dass sie halten.

Danach bereiten wir die Fortführung rechtlich vor: Schnittstellen zum neuen Unternehmen, Gewährleistungsabgrenzung, Sicherung der Mehrkosten- und Schadenspositionen. Und wir führen die Auseinandersetzung über Vergütung und Mehrkosten außergerichtlich oder gerichtlich weiter.